Nach seiner 2019 veröffentlichten Dissertation zu Mietshaus und Mietwohnung auf dem Land am Beispiel des Nürnberger Umlandes im Zeitraum zwischen 1500 und 1800 kommt nun der zweite Aufschlag von Thomas Wenderoth zum Thema Mietwesen, dieses Mal bezogen auf die Stadt. Die Arbeit wurde 2020 als baugeschichtliche Habilitationsschrift an der Bauhaus-Universität Weimar eingereicht und setzt den Schlusspunkt eines groß angelegten wissenschaftlichen Projektes von Thomas Wenderoth in seiner Zeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Kompetenzzentrum für Denkmalwissenschaften und Denkmaltechnologien der Universität Bamberg. Mittlerweile leitet er das Fortbildungszentrum des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege im ehemaligen Kloster Thierhaupten.

Auch wenn Wenderoth in seiner Dissertation mit der verbreiteten Annahme aufräumte, das Mietwesen sei ein genuin städtisches Thema und kaum auf dem Land verortet, so bleibt die Stadt doch zweifellos ein „Hotspot“, wenn es um Mietshäuser und Mietwohnungen geht. Insofern ist es nur folgerichtig, wenn Wenderoth mit seinen Forschungen nun vom Land in die Stadt geht. Im Vergleich zu seiner Dissertation zur ländlichen Situation weitet Wenderoth in seiner jüngsten Publikation den Betrachtungszeitraum um 100 Jahre, die Untersuchung setzt bereits mit der Zeit um 1400 ein.

Die Arbeit ist klar und schlüssig gegliedert: Nach dem einführenden Kapitel zu Forschungsstand und Quellenlage stehen zunächst die „Behausten“, also die Mieter im Fokus, dann die Eigentümer. Anschließend werden vier Städte in Franken genauer untersucht, die verschiedene Stadttypen repräsentieren: die Großstadt und fränkische Metropole Nürnberg, die Mittelstadt Erlangen als barocke Planstadt, die Mittelstadt Schwabach als gewachsenes städtisches Gebilde und die ländlich geprägte Kleinstadt Altdorf. In den abschließenden zwei Kapiteln geht es um die Verortung der Mietwohnungen innerhalb der Stadt und um allgemeine Phänomene des Mietshauses in Deutschland und dabei auch um eine Typologie des Mietwohnungsbaus, bevor eine ausführliche Zusammenfassung der Forschungsergebnisse die Arbeit beschließt.

Die Forschungslage zum Mietwohnungsbau vor 1800 zeigt sich einigermaßen disparat: Während sie in Westfalen – vor allem durch die Publikationen von Fred Kaspar und Thomas Spohn – am besten erforscht ist, so erscheint sie für den Südwesten Deutschlands am wenigsten beleuchtet. Wenderoth beklagt einmal mehr, dass die Sozialgeschichte in der Architekturgeschichte und der historischen Hausforschung unterbelichtet ist, was für den Mietwohnungsbau stimmen mag, generell aber sicher nicht zutrifft, denn sozialhistorische Themen sind in der Hausforschung – neben gefügekundlichen Fragestellungen – seit langem verankert. 

Dier Arbeit profitiert – wie schon die Untersuchung zum Nürnberger Umland – von einer exzellenten Quellenlage zu den vier untersuchten Städten und hier vor allem zu Nürnberg mit einer vergleichsweise dichten Bauplanüberlieferung zu Gebäuden des 16. bis 18. Jahrhunderts. Darüber hinaus sind sogenannte Huldigungslisten herangezogen worden, die im Zusammenhang mit der Erbhuldigung an den jeweiligen Landesherrn entstanden, für Nürnberg und die zugehörige Landstadt Altdorf jedoch wegen deren Status der Reichsunmittelbarkeit irrelevant sind. Dafür sind für Nürnberg wiederum die Feuerschaulisten unverzichtbar, denn aus ihnen lässt sich die dortige Mietsituation für das Jahr 1561 gut rekonstruieren. Relevanz für Nürnberg besitzen auch die Listen zur Wehr-, Graben- und Quartierspflicht, die bereits 1430 einsetzen, und die ab 1469 überlieferten Zinsmeisterbücher, in denen die Mieteinnahmen aus den städtischen Immobilien verzeichnet sind. Generell für Franken sind für die hier behandelten Fragestellungen das Reichssteuerregister von 1497 und das Türkensteuerregister (1716/17) von Bedeutung. Um 1800 nimmt die statistische Genauigkeit zu Bevölkerungsstrukturen deutlich zu, zum Beispiel mit den in Schwabach 1799 erhobenen sogenannten Seelenlisten und – am Ende des Untersuchungszeitraums – mit dem 1818 in Ansbach erschienenen „Verzeichniß aller im Rezatkreis enthaltenen Ortschaften“. Ganz versteht man nicht, warum die Quellen im Literaturverzeichnis aufgeführt sind, es gibt folglich kein eigenes Quellenverzeichnis. Auch sind offenbar die Ergebnisse der jahrzehntelangen Arbeiten Karl Kohns zum Hausbesitz in Nürnberg nicht berücksichtigt, die im Stadtarchiv Nürnberg verwahrt werden.

Von elementarer Bedeutung für die Arbeit ist neben den Schriftquellen vor allem auch der überlieferte Gebäudebestand, den Wenderoth auf etwa 1.500 in den vier genannten Städten beziffert – bezogen auf Gebäude, die vor dem Ende des Untersuchungszeitraumes (1800) errichtet wurden. Wie schon beim Vorgängerband spielt Wenderoth souverän auf der Klaviatur exegetischer Methoden der historischen Haus- und Bauforschung: Die bauanalytischen Bewertungen des lange in der praktischen Denkmalpflege tätigen Autors haben Hand und Fuß, sein reicher Erfahrungsschatz kommt der Arbeit zugute. Die Verknüpfung von archivalischer Haus- und Bauforschung mit analytischen Baubeobachtungen am Bestand – das ist bei der vorliegenden Arbeit das Erfolgsrezept und war es auch bei Wenderoths Dissertation.

Wenderoth konstatiert allgemein eine Entwicklung von Mietwohneinheiten mit – selbst bezogen auf die Stube – gemeinschaftlich genutzten Räumen hin zu eigenständigen, in sich abgeschlossenen Einheiten, wobei diese Entwicklung nicht linear zu sehen ist und das eigenständige Wohnen in Franken schon früher ausgeprägt war als anderswo, wie das Beispiel des spätmittelalterlichen, vor einigen Jahren ins Freilandmuseum Bad Windsheim translozierten Badhauses aus Wendelstein, südlich von Nürnberg gelegen, zeigt. Hier waren die dort im Obergeschoss und im Dachgeschoss verorteten Mietwohnungen bereits um 1450 weitestgehend eigenständige, voneinander geschiedene Wohnbereiche, allenfalls der Flur diente als gemeinsam genutzte Fläche im Haus. Mag die Situation im Badhaus Wendelstein oder auch im Gebäude der Nürnberger Pfeifergasse 7 (erbaut 1432) noch als Einzelfall bewertet werden, so ist das von Wenderoth als Etagenwohnhaus bezeichnete Mehrfamilienhaus mit klar getrennten kleinen Wohneinheiten in Nürnberg ab dem 16. Jahrhundert die Regel, während in Mitteldeutschland die gemeinschaftliche Nutzung von  Wohnräumen durch verschiedene Mieter noch bis ins 18. Jahrhundert Bestand hatte. Dabei macht Wenderoth eine interessante Beobachtung, die sich mit Befunden aus dem ländlichen Raum decken: Man hat schon früh – in Nürnberg spätestens ab dem Ende des 16. Jahrhunderts – in ausgebauten Dachgeschossen gewohnt. Der ländliche Raum nimmt auch bei Wenderoth einen gewissen Platz ein, wenn er auf Mietwohnungen in den Ackerbürgerhäusern Altdorfs zu sprechen kommt, wobei der Begriff „Ackerbürgerhaus“ in der Hausforschung nicht unumstritten ist.

Natürlich sind auch die Grundrissdispositionen in den Etagenwohnhäusern bei Wenderoth ein Thema: Das Standardmietshaus des 17. bis 19. Jahrhunderts besteht aus vier Wohneinheiten, symmetrisch verteilt auf zwei Geschosse. Bemerkenswert, dass sogar Badstuben in Einzelfällen nachweisbar sind – und das nicht nur in Mietwohnungen der Oberschicht (vor allem Nürnbergs), die es in erheblichem Maße gegeben hat, sondern auch in den Wohnungen weniger bemittelter Mietparteien, wie die 16 Badstuben in den 104 Fuggereiwohnungen in Augsburg belegen.

Bei der Lektüre des Buches stößt man unweigerlich auf eine Grundfrage, die man sich bereits bei Wenderoths Arbeit zu den ländlichen Mietshäusern gestellt hat: Worin unterscheiden sich baulich denn nun eigentlich Mietshäuser von Eigenhausbauten? Nun, die Antwort ist hier wie dort dieselbe: So gut wie gar nicht, in Materialität und Ausstattung schon überhaupt nicht und auch hinsichtlich der Binnengliederung gibt es viele Schnittmengen, das gibt Wenderoth auch selbst zu. Wenn er von den großen Fluren in Mietshäusern des späten Mittelalters spricht, dann kommen einem unweigerlich die als „Söller“ bezeichneten großen Flurbereiche in den vielen Herrensitzen Nürnberger Patrizier in den Sinn. Und auch die von der Stube abgehende Schlafkammer ist kein Spezifikum von Mietshäusern, sondern im städtischen wie bäuerlichen Hausbau vielleicht kein „Must-have“, aber dennoch sehr häufig anzutreffen.

Wenderoth hofft, dass zukünftig die Grundlagenforschung sich weiter verdichtet, um den Mietshausbau noch besser fassen zu können. Dabei nennt er explizit den Hausbestand in Rothenburg ob der Tauber, der bislang noch unerforscht ist. Doch hier ist Abhilfe ist Sicht: Der kürzlich verstorbene Haus- und Bauforscher Konrad Bedal hat noch im Sommer 2025 ein fulminantes Buch zu den Rothenburger historischen Gebäuden auf den Weg gebracht, das demnächst im Münchner Volk Verlag erscheinen wird. Auch zu Nürnberg verdichten sich seit 2019 die Erkenntnisse zum historischen Hausbestand infolge der Arbeiten an dem – am Stadtarchiv Nürnberg angesiedelten und vom Geschichtsverein Nürnberg finanzierten – digitalen Häuserbuch („TopoN“) immer mehr.

Der Volk Verlag ist auch für das Erscheinen des vorliegenden Bandes verantwortlich: Es ist ein Hochgenuss, das Buch in den Händen zu halten. Vom Papier über das Layout und die Schriftart bis hin zur Bildqualität – es passt alles. Wenderoth selbst hat den Kreis geschlossen und mit der vorliegenden exzellenten Studie nicht nur das Mietwohnen auf dem Land um die Situation in der Stadt grundlegend und umfassend ergänzt, sondern auch generell die Erkenntnisse um den historischen Hausbau in fränkischen Städten beträchtlich erweitert.